Con la ley de alquileres aún vigente, no son pocas las quejas por el alto impacto que tuvo la norma en los costos y con un ajuste anual, que desalienta a los propietarios a quedarse en el negocio. Una de las opciones que ha comenzado a darse ahora es el caso de inmuebles en el Gran San Juan que en lugar de arrendarse como vivienda familiar, se destinan a uso comercial. Entre las ventajas para el propietario se encuentran que el ajuste es cada 6 meses y el cliente, sobre todo profesionales, como contadores, médicos, odontólogos y abogados, tienen una opción con mejores accesos y facilidad para estacionar, lo que no ocurre en el microcentro. Desde la Cámara de la Construcción e Inmobiliaria de San Juan estiman que en los últimos 2 meses 4 de cada inmuebles se empezaron a destinar a fines comerciales. La otra cuestión es que en el caso de los contratos vencidos, la renovación viene con un ajuste que ronda el 150%.
"Es un fenómeno nuevo que sirve para mantener la actividad", dijo Mauricio Turell, a cargo de la presidencia de la cámara.
Lo que buscan las inmobiliarias es seguir haciendo contratos de alquiler porque hay muchos propietarios que, desalentados por los efectos de la ley, retiran los inmuebles y los ponen a la venta. Pero ahora con la opción de poder renegociar los contratos cada 6 meses, las casas están volviendo al mercado. Se trata de unidades que están en el Gran San Juan, con buenos accesos, servicio de colectivos y sin tantos problemas para estacionar, como ocurre en el microcentro.
En este contexto, un alquiler de una casa de 3 dormitorios, con garaje, oscila entre los 120.000 y los 150.000 pesos si se destina a vivienda, mientras con fines comerciales puede ser un poco menos de arranque, en el orden de los 100.000 a los 120.000 pesos, pero con la diferencia de que el contrato se puede renegociar cada 6 meses si es con fines comerciales. En el primer caso es recién al año.
Por efecto de la ley, llega en junio de 2023 un nuevo incremento de ajuste de los contratos que esta vez superará el 100% con respecto a un año atrás. El nuevo salto se debe a que la fórmula ajusta por inflación, que volvió a acelerarse en los últimos meses.
Por la ley vigente, los alquileres este año ajustaron 81,4% en enero; 85,8% en febrero; 89,5% en marzo; 92,6% en abril; y 95,9% en mayo. Ahora en junio será de al menos 100% tras el último dato de inflación.
Dado que la normativa prevé un contrato de 3 años como mínimo, este aumento de junio se aplicará en aquellos cuyo segundo o tercer año comienza en ese mes.
En el caso de los valores, un departamento de un dormitorio con cochera en la zona del centro ronda los 70.000 pesos, más las expensas y servicios, que no bajan de los 5.000 pesos mensuales.
En el caso de una unidad de 2 dormitorios, los valores se aproximan a los 100.000 pesos, mientras que una casa de 3 dormitorios, con garaje, parte desde los 120.000 pesos y puede llegar a los 150.000 pesos.
La norma ordena hacer el ajuste anual utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
Es decir, que los aumentos quedan en un punto medio entre lo que hayan avanzado en el último año la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados.
El Banco Central es el que elabora el Índice para Contratos de Locación (ICL).
Ajuste
95,9 Fue el porcentaje de ajuste de los contratos de alquiler que se había dado en mayo. Ahora en junio en el sector inmobiliario afirman que superará el 100%.
Norma polémica
Frente a la polémica Ley de alquileres, hay muchos proyectos que buscan modificar o derogar la actual legislación, sancionada en junio de 2020, que estipula contratos de tres años de duración y actualizaciones anuales del valor de renta.
Una de las últimas propuestas en ingresar al Congreso fue el de la senadora Nacional del Pro, Guadalupe Tagliaferri, que propone derogar la ley para que el mercado vuelva a regirse por el Código Civil y Comercial, tal como era como antes. El diputado Fabio Quetglas (UCR), por su parte, también diseñó un texto para que el Congreso debata modificaciones en la ley.
En la propuesta de la legisladora se opta por la derogación de la actual ley ya que una suspensión de la ley vigente sólo generaría una mayor incertidumbre en el mercado inmobiliario, tanto para los inquilinos como para los propietarios de los inmuebles.