La posibilidad de introducir cambios en la ley de alquileres, sancionada en el 2020, ha logrado el efecto en la práctica de demorar la firma de nuevos contratos al punto que el sector estima que hay una caída del 60% en las operaciones en la provincia en los últimos dos meses. Los propietarios prefieren retirar inmuebles del mercado a la espera de que la nueva normativa les sea más favorable.
El problema es que el debate sobre los cambios a la ley se encuentra estancado por las diferencias que asomaron en los últimos días entre las cámaras inmobiliarias y las agrupaciones de inquilinos, que generaron desacuerdos internos en los bloques parlamentarios que deben llevar adelante la discusión. En ese marco, los diputados encargados del tema esperan destrabar las diferencias y llegar a un acuerdo en un dictamen único para esta semana, aunque hay expectativas moderadas.
"En las actuales condiciones y con la incertidumbre que hay, los propietarios prefieren retirar los inmuebles del mercado", explicó Mauricio Turell, secretario de la Cámara Inmobiliaria y de la Construcción de la provincia. Aclaró que se refería al ámbito del alquiler de viviendas familiares, porque los arriendos comerciales corren por otros carriles que no están impactados por los posibles cambios en la normativa vigente.
La ley vigente, cuestionada por el impacto negativo que generó en los precios y la oferta de locaciones para vivienda, estableció contratos de tres años y actualizaciones de precio anuales, guiadas por un índice que combina la variación de la inflación y de los salarios.
Durante las reuniones informativas en el Congreso Nacional de la comisión los representantes de las inmobiliarias pidieron volver a contratos de dos años y eliminar el índice para el ajuste del precio, que quieren que sea semestral o por acuerdo entre las partes, mientras que varias de las agrupaciones de inquilinos se inclinaron por dejar la norma como está.
Este contrapunto ha dejado a los diputados con más dudas que certezas sobre el camino que deben tomar para responder a las demandas de los distintos actores. Y por eso, los propietarios de inmuebles en San Juan, al igual que en el resto del país, optaron por retirar los inmuebles de la oferta a la espera de lo que suceda.
Desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de San Juan, Pablo Domínguez dijo que están a la espera de lo que pueda suceder en la discusión parlamentaria.
Lo cierto es que esta discusión se da cuando en el año el valor de los alquileres se ha incrementado en alrededor del 20% mientras que el ajuste interanual, según el índice que combina la variación de la inflación y de los salarios, para este mes fue del 53,9%.
En cuanto a los valores de mercado en la provincia, aclarando que son montos promedio, una casa de 3 dormitorios en al Gran San Juan oscila en los $50.000 mensuales, mientras que por un departamento de un dormitorio el valor solicitado es de unos $25.000. Si se trata de una unidad de 2 dormitorios el monto trepa a los $32.000. Hay dos requisitos, los departamentos deben tener cochera disponible y además hay que pensar en expensas, que parten desde los $5.000.
Una de las soluciones que por el momento goza de mayor consenso en el Congreso es reducir el contrato a dos años, pero agregando una renovación "automática" que tenga el menor costo posible para el inquilino (por ejemplo, sin pagar adelantos, depósitos, comisiones, renovación de garantías, etc). Por otro lado, tratarán de "flexibilizar lo más posible el acuerdo entre las partes" a la hora de determinar cómo se actualizarán los precios de los alquileres. Incluso se evalúa algún tipo de "tope", que deje margen para la libre negociación.
Por otro lado, la mayoría de las asociaciones de inquilinos no cuestionaron el plazo de 3 años, por lo que no quieren que ese punto cambie.
Propuestas
30 Es la cantidad estimada de iniciativas presentadas en la Cámara de Diputados de la Nación en torno a la modificación de la ley de alquileres. Por eso el gran debate.
Puntos a cambiar
Entre los cambios sugeridos por el oficialismo se encuentran:
– Topes de ajuste: se propone es que el valor inicial de los alquileres sea como máximo un 20% superior al que correspondería por la fórmula de ajuste anual.
– Cambios impositivos: una iniciativa propone que lo que los locadores perciban por los alquileres pueda deducirse de los Ingresos Brutos anuales del régimen simplificado para pequeños contribuyentes. Por otra parte, exime del pago de Bienes Personales a los inmuebles debidamente registrados que sean puestos en alquiler.
– Alquileres sociales: una iniciativa propone que el Consejo Nacional de la Vivienda arbitre los mecanismos para diseñar y formular un plan para la construcción y adquisición de inmuebles en todo el territorio nacional.
– Plazo mínimo: se baja el plazo a un piso de dos años, aunque con la posibilidad de extenderlo automáticamente por un año más si ninguna de las partes manifiesta lo contrario.