Lejos de haber sido una solución, como era la expectativa en el Gobierno nacional, la nueva ley que regula los alquileres ha traído muchos dolores de cabeza para los protagonistas de la actividad. Es que por efecto de la norma, que contempla la extensión de los contratos a un plazo mínimo de tres años y como al ajuste del canon recién se podrá hacer al cabo del primero, muchos propietarios están retirando los inmuebles del mercado para ponerlos a la venta. En las inmobiliarias dicen que subió 25% la oferta de inmuebles que antes se alquilaban y ahora están en busca de compradores. A su vez, los contratos de alquiler que perduran se están actualizando con aumentos de hasta el 35% en las viviendas familiares en los últimos dos meses. Con la combinación de los dos factores, la demanda casi cuadriplica la oferta, cuando históricamente en San Juan fue entre un 10 a un 15% superior.
"Al final, la nueva ley no ha beneficiado a nadie", dijo Mauricio Turell, desde la Cámara de la Construcción e Inmobiliaria de San Juan. Y explicó que ante la duda de lo que pasará, porque el propietario recién podrá hacer el primer ajuste al cabo de un año de la firma contrato, optan por retirarlo del mercado y poner el bien a la venta. Además, la renta que obtienen no los convence. Este cocktail está provocando que haya una mayor demanda y que los precios empiecen a escalar sensiblemente.
La mayor demanda, según el dirigente, está en las viviendas del tipo del IPV en el Gran San Juan, en particular en los departamentos Capital, Rivadavia, Santa Lucía y Rawson. La gente busca inmuebles que no superen los 25.000 pesos mensuales, para una unidad de 3 dormitorios, pero cada vez son más difíciles de conseguir.
Hoy en San Juan la demanda de alquiler cuadruplicó la oferta.
Los que no abundan son también los departamentos de un dormitorio, con cochera, por debajo de entre los 9.000 a los 11.000 pesos mensuales. Si ya se trata de una unidad de dos dormitorios, será difícil conseguirlos por menos de 15.000 pesos mensuales.
A estos valores hay que sumarles las expensas, para los gastos comunitarios, como son iluminación, limpieza y mantenimiento en general si se trata de un consorcio. Rondan desde los 800 pesos para arriba, mientras que si se trata de una unidad de dos dormitorios se ubicarán entre los 1.000 a los 1.300 pesos mensuales. Los valores de las expensan son fuera de las cuatro avenidas que rodean la Capital, porque dentro de ese radio son sensiblemente más altas.
Desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios, Josefina Pantano también hizo referencia al crecimiento de la demanda por casas de barrio tipo IPV y departamentos de dos dormitorios. "Se alquilan rápido y los pocos que hay se vuelan", dijo la dirigente, haciendo referencia a que también ha caído la oferta de este tipo de inmuebles.
Otro fenómeno no menor que tampoco ayuda a que crezca la oferta de inmuebles es el congelamiento de los valores por decreto, dispuesto por el Gobierno nacional, que estará vigente hasta febrero de 2021 y que prohíbe expresamente los desalojos hasta esa fecha. "Hay muchos inquilinos que no están pagando el incremento, pero cuando el mercado se libere deberán afrontar una deuda abultada y no quedará otra que la vía judicial", advirtió la corredora inmobiliaria. Por esa medida también muchos propietarios están optando por retirar los inmuebles del mercado de los alquileres y los ponen a la venta.
En la práctica, en resumen, existe un mercado de compra-venta donde hay mucha gente dispuesta a vender y poca gente que quiere comprar; y un mercado de alquiler opuesto, con muchos usuarios queriendo alquilar y muy pocas opciones de hacerlo. Así, se encarecen los montos mensuales a pagar.
- Los inquilinos están muy preocupados
Según los datos de una encuesta nacional elaborada por la Federación de Inquilinos Nacional en el país y donde esta incluido San Juan, hay un total de 548.000 hogares en los que los inquilinos están en condiciones de ser desalojados una vez finalice el decreto que congela los montos hasta febrero del año próximo y que por ahora prohibe que los echen de sus casas.
Otros datos que arroja el relevamiento indican que el 94,5% de los inquilinos cree que no hay control de los derechos al acceso a la vivienda en alquiler. El 58% manifestó que sufrió aumentos en el período de la pandemia. El endeudamiento asciende al 39,9% de los hogares inquilinos.
Gervasio Muñoz, titular de la federación manifestó que "la situación se agrava mes a mes a raíz de dos causas: un mercado inmobiliario que le ha declarado la guerra a los inquilinos fijando aumentos profundamente abusivos y por otro lado la situación económica, que lleva al endeudamiento. Además hay cientos de miles de hogares inquilinos que cuando finalice el decreto, el 1 de febrero, corren riesgo de quedarse en la calle por la imposibilidad de pagar el alquiler o de reunir sumas de dinero altísimas para ingresar a una nueva vivienda". En la entidad consideran que los resultados nacionales de la encuesta indican la profundización de la crisis económica de las familias inquilinas, y la crisis habitacional, que a su juicio; es producto de la falta de control del cumplimiento de la ley de alquileres y el decreto. A este marco de situación se agrega el golpe de mercado en los precios de los alquileres. A pesar de que una parte de los inquilinos hizo uso del decreto, el 58% manifestó que sufrió aumentos en el período de la pandemia. Algo que agrava mucho más la situación de la porción de ingresos totales que se destinan al pago del alquiler. Sólo el 29,2% cree que va a poder renovar y mantener la misma
vivienda. Frente a la pregunta por sus expectativas y cómo cree que podrá seguir su situación de acceso a la vivienda, los resultados reflejan una inestabilidad muy alta: 39,6% no sabe dónde irá a vivir en los próximos meses y el 19,7% tendrá que mudarse) mientras que el 11,4% respondió que está en riesgo de desalojo inminente. Por último, el 94,5% cree que no hay control del Estado en el cumplimiento de los derechos de acceso a la vivienda en alquiler.