En la actualidad como producto de la inflación imperante, y ante la desvalorización del valor de los alquileres, y la extensión del plazo mínimo de alquiler, muchos propietarios se han comenzado a plantear la posibilidad de celebrar contratos de comodato, en vez de locaciones. Cuales son los pro y las contras. En esta nota te la contamos.
La Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, está vigente desde el 30 de junio de 2020.
*La norma en vigencia fue impulsada durante el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos) y sancionada en 2020.
*Regula, entre otros aspectos, la forma y el plazo de actualización del monto del alquiler, la duración del contrato y las garantías.
*Especialistas coinciden en afirmar que la ley produjo una retracción de la oferta y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. En Abril de 2022, se comenzó a debatir en la Cámara de Diputados posibles cambios a la norma.
Claramente la Ley tiene sus detractores, como así también quienes están a favor de que continúe operativa. Para quienes están en contra, aseveran que en los años que lleva aplicándose contribuyó a “destruir el mercado inmobiliario”, porque generó una retracción de la oferta de inmuebles y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. Ello debido a que los propietarios perdieron interés en alquilar, habida cuenta que el tiempo mínimo por el que deben alquilar de tres años para el destino de vivienda, atenta con una justa actualización del canon locativo, toda vez que nunca las actualizaciones que se preveen en el contrato de alquiler, alcanzan a estar a la par de la inflación, quedando el alquiler totalmente desactualizado. Además de no estar de acuerdo con el índice de actualización que estableció la norma, que tampoco refleja el verdadero índice inflacionario.
Quienes están a favor de la referenciada ley, son mayormente los inquilinos y aquellas asociaciones que defienden los derechos de estos, aduciendo que al extender el plazo mínimo contractual de celebración del contrato de 2 a 3 años , ayudo a que los inquilinos no tuvieran que salir a buscar alquiler cada dos años, con el consecuente gasto que significa la renovación de contrato, y otras veces si el alquiler no es renovado tener que buscar otra vivienda, y volver a gastar en el mes de depósito, convencer a los garantes que vuelvan a firmar, y afrontar los gastos de una nueva mudanza con lo que ello implica.
Por todo lo expresado es que varios propietarios han comenzado a pensar en darle otro marco legal a los contratos que involucren a sus inmuebles, mirando con buenos ojos la figura del contrato de comodato como vía de escape jurídico para cubrirse de las falencias de la mencionada ley, y ante la falta de esperanza de que sea modificada a corto plazo.
En tal sentido es importante señalar las características principales que diferencian el contrato de comodato del contrato de locación.
El Código Civil y Comercial en su artículo 1533 define al contrato de Comodato diciendo que hay comodato si una parte se obliga a entregar a otra una cosa no fungible, mueble o inmueble, para que se sirva gratuitamente de ella y restituya la misma cosa recibida. Y el artículo 1187 define al contrato de Locación diciendo: Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
De ambos conceptos podemos analizar algunas diferencias y similitudes entre ambos Contratos. Antes de referirnos a cada uno, es necesario identificar a las partes que intervienen en los mismos, en el Comodato: Comodante que es quien entrega el bien y Comodatario quien recibe. Locación tenemos al Locador que entrega el bien y el Locatario quien lo recibe. Así cada uno tendrá sus obligaciones y derechos en el Contrato.
Cuando nos referimos al Comodato: ambas partes se obligan recíprocamente, el comodante se obliga a entregar la cosa y el comodatario a restituirla, quiere decir que hay obligaciones para las dos partes que intervienen en el contrato. Al finalizar el Contrato, el Comodatario debe devolver la misma e idéntica cosa que ha recibido. En el lapso de vigencia del Contrato, el Comodatario deberá mantener la cosa en buen estado, y abonar los gastos que de ello surjan. Es un negocio gratuito, lo que queda claro en la definición que da la norma, es que el comodatario usa gratuitamente de la cosa y restituye la misma cosa recibida. La gratuidad del comodato significa, en principio, que no corresponde pactar un precio por el uso de la cosa. No altera este carácter del contrato, la obligación del comodatario de abonar ciertos gastos (expensas, servicios comunes, impuestos, etc.). Si efectúa mejoras, y mantiene el bien en buenas condiciones, no cambiará por eso el sentido esencial de gratuito que tiene el Comodato. Del Código Civil y Comercial surge la obligación del Comodatario, que es quien está usando la cosa, de pagar gastos que genere el uso del bien, conservar el bien, restituir en el momento establecido en buenas condiciones, todo ello no torna al contrato como un contrato oneroso. Es un contrato no formal, esto quiere decir, que la ley no establece ninguna solemnidad determinada, ninguna forma específica para acordar los términos del Comodato. En virtud de su carácter gratuito, es un vínculo contractual que está basado en un elevado grado de confianza entre los cocontratantes. algunas veces de un singular espíritu de generosidad por parte del comodante, por todo eso al no ser formal podrá convenirse este tipo de actos, por un acuerdo verbal entre quien presta la cosa y quien la recibe en préstamo y esta característica hace que el contrato pueda acreditarse por todos los medios de prueba, sin embargo, se sugiere sea celebrado por escrito. Si nos referimos al plazo, en el caso de Comodato, vamos a ver que no hay como en el Contrato de Locación, una situación de estabilidad para quien se encuentra usando la cosa, ya que el propietario, puede solicitar la restitución en cualquier momento, si bien se suele pactar un "Plazo", es un derecho del comodante, el poder exigir la restitución anticipada, es decir antes del vencimiento del plazo establecido para restituir. Puede prestarse el bien estableciendo un plazo por ejemplo 1 año, o que el plazo este sujeto a que se cumpla un determinado servicio para el cual sirve la cosa.
En la actualidad, esta figura presenta utilidades como vínculo conexo con otros contratos. Así, se usa con frecuencia en la actividad comercial: por ejemplo, en la distribución de bebidas, se dan los envases en comodato gratuito. El comodato es hoy una técnica de marketing, las empresas fabricantes o distribuidoras de bebidas dan en comodato a comerciantes minoristas cartelería, sombrillas, etc., también es usual el comodato de máquinas o aparatos tecnológicos. En todos estos ejemplos, estamos hablando de bienes muebles. El contrato de comodato de bienes inmuebles, por el contrario, transita por otros carriles que lo vinculan fuertemente con la regulación de la locación de bienes inmuebles, pero se trata de un contrato que está regulado en forma específica. Muchos propietarios celebran otro tipo de acuerdos por fuera del contrato de comodato, pero complementarios al mismo para solucionar la cuestión de la gratuidad del comodato, y asegurarse el pago de un monto de dinero por la estadía del comodante en el inmueble, y posibilitando adaptarse a la inflación.
Otra situación que es beneficiosa para los propietarios en el caso de firmar un comodato, es que pueden tener el inmueble en venta, mientras está siendo utilizado por otra persona.
El criterio de diferenciación más importante de ambos contratos, es la gratuidad que caracteriza esencialmente al comodato y la onerosidad que es un elemento esencial de la locación de cosa. En efecto, existen importantes similitudes entre estos contratos: las cosas sobre las que pueden recaer estos tipos contractuales son las mismas: cosas muebles o inmuebles (arts. 1533 y 1187. CCCN.)
En cuanto al Contrato de Locación: Es un contrato en el que ambas partes tienen obligaciones y derechos, el locador debe entregar el bien y el locatario pagar el precio por su uso y goce. Es un negocio oneroso: ya que el locador obtiene una ventaja patrimonial que es el precio pactado del alquiler, que le abonará el locatario, y éste último encuentra la ventaja de poder usar y gozar del bien.
El precio que abonará el Locatario como contraprestación, hoy en día al haberse modificado la legislación sobre alquileres, en relación al destino habitacional, sólo se pacta estableciendo el valor del primer año de Contrato, quedando sujeto el alquiler que pagará el inquilino en los demás años de Contrato a un índice promedio que será publicado por el Banco Central mensualmente, razón por la cual ni propietario, ni inquilino saben con certeza que valor tendrá su alquiler a lo largo del contrato, y para los comerciales y otros destinos pueden continuar pactando el precio en forma escalonada.
Forma. La forma escrita, es la establecida a los efectos probatorios como una forma de oponibilidad frente a terceros, lo que garantiza que ambas partes del contrato, tengan claramente establecidos sus derechos y obligaciones, tendrán estabilidad en su relación, pueden así contar con un documento que les permite verificar, en cualquier momento, el contenido del mismo y especialmente, las obligaciones de cada uno de ellos.
El Plazo: la definición del contrato describe al uso y goce como temporario, el contrato de locación es uno de aquellos en los cuales el tiempo es un elemento esencial y trascendente, quiere decir que el uso y goce otorgado será dado por un tiempo determinado, que conforme a la Ley de Alquileres vigente no puede ser menor a tres años, cualquiera sea el destino. O sea, no podrá extenderse perpetuamente y deberá tener un plazo de finalización en el que naturalmente se extinguirán los efectos del contrato.
Atento las características de cada contrato analizado, es importante contar previamente con un asesoramiento íntegro de los derechos y obligaciones de las partes que conllevan su contratación, recurriendo a su abogado o inmobiliario de confianza, a fin de brindarle además del asesoramiento, su intervención en la redacción del contrato y la certificación de las para darle fecha cierta al mismo y así gozar de seguridad jurídica.
Colaboración: Vanesa Débora Mestre- Abogada – E-mail: juridicomestre@yahoo.com.ar – Cel. 2643197471/ 264189975- Facebook: Estudio Juridico Integral: Vanesa Mestre.