El Gobierno apuesta a que los créditos hipotecarios UVA acerquen a la clase media a la vivienda propia. Son préstamos en los que el capital está atado a la inflación, por lo que no se licúa. Por eso, la tasa de interés es más baja que la de los créditos tradicionales y la cuota inicial es más accesible.
Las UVA
Los préstamos no son en pesos, sino en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Las UVA ajustan por el Índice de Precios al Consumidor del Indec. Cuando el Banco Central creó este sistema, el 1 de abril de 2016, cada UVA equivalía a $14,05. El viernes, una UVA cotizaba a $ 17,95.
En otras palabras: si una familia sacó un crédito UVA por $ 1 millón el 14 de abril, ese capital se encareció en algo menos de un año casi 28 por ciento. A eso se debe sumar la tasa de interés, que es fija.
La tasa de interés
Como el capital se ajusta por inflación, los bancos cobran un interés mucho más bajo que el que exigen por un préstamo a tasa fija o variable bajo el sistema tradicional. En este caso, el capital del crédito no se licúa. En la teoría, si los salarios y la inflación evolucionan a la par, una familia deberá el mismo porcentaje de sus ingresos durante los 15, 20 o 30 años que dure el crédito.
Por eso, las tasas de interés son de entre 3,5 y 8,5 por ciento. El Banco Nación, uno de las pocas entidades que sigue entregando créditos tradicionales, tiene préstamos al 14,5 por ciento (16,5% de Costo Financiero Total), que luego del tercer año ajustan la tasa por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) del Indec -un promedio de la evolución de los sueldos de la economía-.
Las tasas varían en cada banco. El Banco Nación ofrecerá, dentro de 15 días, una tasa del 3,5% para quienes sean clientes de la entidad y del 4,5 por ciento para los que no lo sean. El Banco Ciudadcobra 5,9 por ciento. El Banco Provincia pide entre 5 y 7,5 por ciento. El Banco Hipotecario tiene créditos al 8,5%.
La mayoría de estas tasas son considerablemente altas: el acreedor pagará hasta 8,5% anual más la inflación.
Los plazos
Los bancos privados ofrecen créditos en UVA a 15 o 20 años. El jueves, el Gobierno y los bancos Nación, Provincia y Ciudad oficializaron planes de vivienda a hasta 30 años de plazo.
Cuanto más largo sea el plazo, más barata será la cuota, aunque en algunos casos se encarece el interés. El Banco Provincia, por ejemplo, cobra 5% o 6,25% en los créditos a 20 años y 5,9% o 7,25% en los de 30 años. La tasa más baja se aplicará a quienes cobren sus haberes en esa entidad.
Las cuotas
Los créditos hipotecarios UVA. Por eso, amplían el acceso al crédito, aun a riesgo de que este se encarezcan con la inflación.
A modo de referencia, para un crédito de un millón de pesos al 4,5% en el Banco Nación, la cuota inicial será de 4600 pesos. Para cubrirla, se requiere un ingreso familiar de 18.500 pesos.
En el Banco Provincia, la cuota inicial para un préstamos de $ 1 millón a 30 años y al 7,5% mes de $ 6992,15, por lo que el ingreso familiar debe rondar los 24.000 pesos.
Los ingresos familiares
La mayoría de las opciones permiten sumar ingresos de cónyuges. En general, basta con un certificado de convivencia. El Banco Nación permite, además, agregar otros codeudores, como padres o hermanos. Esta opción es útil para sumar ingresos y acceder a un crédito por un monto mayor.
Los destinos
La mayoría de los préstamos son para la compra de la vivienda única y familias, aunque existen algunas alternativas para construcción y refacción y otras para adquirir una segunda casa o mudarse a una más grande.
El Banco Nación prestará créditos UVA para la compra de vivienda única. La casa a adquirir debe tener una tasación máxima de $ 3,1 millones y el crédito máximo será de $ 2,5 millones (un 80 por ciento del valor de la propiedad).
El Banco Provincia habilitará la opción UVA a 30 años para otros destinos, como construcción y refacción. Además, no requerirá que el hipotecario sea para vivienda única.
El Ciudad prestará a 30 años para comprar, ampliar o refaccionar y contempla la opción del cambio de propiedad. Una familia que quiera pasarse de un dos a un tres ambientes puede sumar el crédito a lo que obtenga por la venta de su propiedad.
El Banco Hipotecario es uno de los pocos bancos que prestan en UVA para construcción. Los bancos privados, en general, habilitaron estas líneas solo para la compra de vivienda única y familiar.
La inscripción
Los bancos públicos habilitarán sistemas de consulta e inscripción online, por lo que no será necesario ir a las sucursales para iniciar los trámites. Los préstamos a 30 años estarán disponibles desde la segunda semana de abril.
La edad
El gran problema de los créditos hipotecarios a largo plazo es que suelen ser poco accesibles para las personas de mayor edad. Según el presidente del Banco Ciudad, Javier Ortiz Batalla, los créditos a tres décadas de esa entidad estarán disponibles para las personas que tengan algo más de 30 años de edad.
Existen distintas restricciones. Al el préstamo, el Banco Nación calculará que, a partir de los 65 años, el tomador del crédito tendrá un ingreso menor, porque se jubilará. Entonces, el monto máximo a tomar dependerá del ingreso actual y del futuro y será más chico cuanto menor sea el tiempo que le quede a la persona para jubilarse.
El Banco Provincia exige que el menor de los titulares del préstamo no exceda los 65 años de edad al momento del vencimiento de los préstamos superiores a los 10 años de plazo.
El plan Procrear, por caso, no está disponible para quienes tengan más de 55 años.
La inflación
Si la ventaja de los créditos UVA es que la cuota inicial es más barata y eso amplía el acceso al prétamo, el gran temor de quienes deben decidir si tomar o no estos hipotecarios es la inflación. Como el capital se ajusta por el índice de precios, existe el miedo a que una disparada inflacionaria torne al crédito impagable.
El Banco Central previó que, si la inflación supera en un 10 por ciento a la evolución del índice de salarios, los bancos deben ofrecer a los clientes extender el plazo del crédito hasta en un 25 por ciento. De esta forma, la relación cuota / ingreso se mantendría. Aunque la deuda seguiría evolucionando. Es una bola de nieve.
Suele compararse esto con lo que sucede con los créditos tradicionales, en los que el capital es fijo y lo que ajusta es la tasa de interés (si es variable). En épocas inflacionarias, estos préstamos son muy onerosos al comienzo, pero se licúan a medida que el salario acompaña al índice de precios. Si una familia sacó un crédito en UVA hace un año por $ 1 millón, hoy debe $ 1,28 millón menos el (poco) capital que ya pagó. En cambio, con un préstamo tradicional, sigue debiendo $ 1 millón menos lo que abonó.
Otra manera de ver esto es en comparación con un alquiler. Una familia inquilina está acostumbrada a lidiar con la actualización de contratos que suele tener como referencia a la inflación, pero hasta de manera más difusa. En última instancia, dependerá de una negociación cada dos años y de qué ajuste pretende hacer el propietario.
Meses atrás, la consultora Reporte Inmobiliario simuló la evolución de los UVA desde 2010 a 2016 y la comparó con lo que sucedió con los alquileres. Y encontró que la cuota del crédito se hubiera movido a un ritmo similar al del alquiler.
Fuente: TN