Una frase que repiten en el sector inmobiliario por estos días es que por la fuerte caída de la oferta debido a que los propietarios vienen retirando sus inmuebles del mercado, una familia necesita en promedio 60 días para conseguir alquiler. Y es por la incidencia de dos factores, la nueva ley que entró en vigencia en julio del año pasado y la obligación de registrar los contratos en la AFIP. Tan difícil está la calle que, en promedio, de cada 10 personas que buscan un arriendo, sólo 2 lo consiguen.
"Estamos muy preocupados porque se está destruyendo el mercado de los alquileres", dijo Mauricio Turell, desde la Cámara de la Construcción e Inmobiliaria de San Juan.
La expectativa en el mercado es la salida del congelamiento que dispuso el Gobierno.
El problema es que, por ejemplo, la nueva ley de alquileres establece que los contratos se deben firmar por 3 años, cuando antes era hasta por 2 años, pero la actualización es una vez al año, cuando antes era semestral. Y como los propietarios no saben qué va a pasar dentro de un año, prefieren retirar el immueble del alquiler. "Algunos cierran la propiedad por un tiempo y otros la ponen a la venta". explicó Turell, describiendo lo que está pasando en el mercado sanjuanino.
Además, a partir del 1 de marzo pasado, los dueños de propiedades que estén en alquiler deben registrar estos contratos en la AFIP. Esta obligación ya se había establecido como uno de los puntos de la nueva Ley de Alquileres.
En los hechos, los propietarios ya estaban obligados a declarar sus inmuebles en alquiler y tributar Ingresos Brutos por esa renta. Sin embargo, el cambio es que ahora la AFIP creó un registro específico para estos contratos.
Muchos propietarios prefieren retirar los inmuebles del mercado antes que alquilarlos.
Pablo Domínguez, del Colegio de Corredores Inmobiliarios, dijo que la caída de la oferta "se empezó a notar desde que entró en vigencia la nueva ley. Tanto que en la actualidad la demanda supera con creces a la oferta". La expectativa del dirigente es ahora ver qué pasa cuando se descongele el mercado de los alquileres, a partir del 1 de abril próximo.
Para dar una idea de valores, un departamento de un dormitorio en el radio céntrico está por estos días en los 20.000 pesos mensuales, mientras que para uno de 2 dormitorios hay que pensar en los 25.000 pesos mensuales. A estos valores hay que sumarles las expensas, que parten desde los 2.000 pesos mensuales.
Si lo que una familia requiere es una casa de 3 dormitorios, fuera del microcentro, hay que disponer desde unos 28.000 pesos mensuales.
Tan preocupados están en el sector inmobiliario local que tanto el colegio como la cámara, a través de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), están trabajando en un planteo al Gobierno nacional para que modifique la actualización de los contratos de alquiler, para que vuelva a ser semestral, en lugar de anual, como es ahora.
La otra expectativa por estos días en el sector inmobiliario es la salida del congelamiento, prevista a partir del 1ro de abril próximo (ver aparte).
Por este tema la preocupación ahora es de los inquilinos, que temen una ola de desalojos, y que no saben si van a poder afrontar el ajuste.
De todos modos, en medio de las diferencias, un relevamiento de la actividad reveló que hay un 70% de quienes alquilan que viene pagando las subas que estaban previamente pautadas. En otras palabras se estima que el impacto no será tan fuerte porque la mayoría de los inquilinos ya vino pagando las diferencias, aun cuando podía seguir amparándose en el congelamiento dispuesto por ley.
El descongelamiento
El Gobierno nacional anunció que no extenderá el decreto que congeló el valor de los alquileres, prorrogó automáticamente los contratos y suspendió los desalojos desde hace casi un año hasta el 31 de este mes.
El anuncio sorprendió a las asociaciones que representan tanto a los inquilinos como a los propietarios. La expectativa era que el Gobierno prorrogara el DNU hasta el 31 de mayo. Pero las declaraciones del ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, confirmaron que el 1 de abril los inquilinos deberán hacer frente a las deudas atrasadas. "Al no haberse fijado un mecanismo de salida para los locatarios, ni un plazo o criterios claros sobre cuándo y cómo se descongelaban, los hogares que alquilan acumularon deudas que pueden representar entre 4 y 15 meses de alquiler, entre aumentos no pagados y eventuales incumplimientos en los valores base de marzo 2020", comentó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. En números, el especialista estima que las deudas implican un aumento de entre 33% y 100% por encima del aumento que ya estaba acordado en los contratos vigentes. Habrá que ver qué pasa después.
Blanqueo de capitales
Una medida que se entiende que favorecerá al sector inmobiliario es la ley 27.613, que prevé incentivos tributarios para el sector de la construcción, entre ellos, el blanqueo de fondos en el exterior no declarados que se podrán repatriar para proyectos inmobiliarios.
La ley, aprobada por el Senado el 24 de febrero pasado, implementa el Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda, destinado a promover el desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios realizados en el país.
Es para aquellas obras privadas nuevas que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la misma, como construcciones, ampliaciones e instalaciones, entre otras, y que, de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente.
La ley da beneficios para el inversor: exime del Impuesto sobre los Bienes Personales al valor de las inversiones en proyectos de inversión realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022, inclusive.
Además dispone que los titulares de inmuebles gozarán del diferimiento del pago del impuesto a la transferencia de inmuebles.