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La Ley de alquileres parte de una premisa bastante ilusa, ya que no diferencia los contratos residenciales de los comerciales. Tan sólo con esta pequeña distinción, comenzamos a brindar más protección a grandes compañías multinacionales o grandes empresas nacionales, que a una familia que tiene que alquilar su inmueble para vivir. ¿Realmente esta nueva ley de alquileres, les brinda mayor protección a propietarios e inquilinos? La realidad indicaría que no, de modo que, analicemos los siguientes escenarios.
- Escenario 1: Simulación años anteriores
En este primer escenario se simularon dos contratos que comenzaron en 2018 con tres años de vigencia. En el primer contrato "anterior a la nueva Ley", se simuló un aumento semestral del 17% (muy por arriba del ajuste semestral negociado en aquella época, similar a los actuales). En el segundo contrato "nueva ley", se aumentó anualmente por IPC y RIPTE en proporciones iguales.
El ajuste semestral en períodos de alta exposición a la inflación ayuda al propietario a poder ajustar el alquiler de manera "más rápida", pudiendo comenzar con el contrato de alquiler en un precio más bajo protegiéndose de la depreciación de la moneda. Si este tipo de ajuste semestral no fuera posible, el propietario tendría que aumentar los precios al comienzo del contrato para poder apaciguar el efecto de la depreciación de la moneda en todo el primer año. En segundo lugar, un ajuste fijo versus un aumento variable en contextos de alta inflación supone un mayor riesgo al inquilino de una deuda ajustada. Este efecto lo comenzamos a percibir en el tercer año del contrato donde el ajuste por IPC y RIPTE es mayor. A su vez, con un ajuste fijo el inquilino sabría el total del valor del contrato, con el ajuste semestral entendiendo cual va a ser su gasto mes a mes por alquiler, hasta el último mes de contrato.
Cabe destacar que si este ajuste hubiera sido menor al 17% la situación mejoraría aún más para el inquilino.
- Escenario 2: Contexto de alta inflación
Debido a los desequilibrios macroeconómicos argentinos, sobre todo en las cuentas del estado, es de público conocimiento que ante la necesidad de aumentar el gasto público (agravado actualmente por la cuarentena y la pandemia del Covid-19), y al no contar con fuentes de financiamiento genuino, la única posibilidad es la emisión monetaria. Dejando atrás la discusión entre monetarismo y estructuralismo, es evidente que llegado el fin del año puede verse desencadenada una aceleración de las tasas de inflación. Siendo Argentina una economía propensa a este tipo de escenarios, ¿debería esta nueva ley proteger a los inquilinos? En teoría debería, pero veamos la realidad: estar indexado a inflación en una economía con altas tasas de inflación deja abierto un gran problema en este caso para el inquilino. A su vez, uno de los puntos destacados del nuevo ajuste es la ponderación del 50% respecto a IPC y RIPTE, pero ¿todos los trabajadores que forman parte de la economía informal Argentina, tienen esta capacidad de ajuste en promedio? ¿Se observó en detalle esto antes de salir a proteger al inquilino?
- Escenario 3: Contexto de baja inflación
Si bien un contexto de baja inflación no es el escenario del cual un inquilino querría estar cubierto, parece que es el único caso donde esta nueva Ley de alquileres lo protege. En contrapartida a esto, el inquilino al menos contaba con la información del total de los pagos que tendría que desembolsar mes a mes hasta finalizar este contrato.
Como conclusión, esta nueva ley no sólo falla en distinguir entre el Real Estate comercial y Residencial, defendiendo intereses de grandes compañías en sus contratos comerciales y quitando financiamiento potencial a grandes proyectos de inversión nacionales y extranjeros, sino que en contextos similares al actual o de alta inflación deja expuestos a los inquilinos (trabajadores, familias, etc.). Por el lado de la oferta, las nuevas restricciones podrían poner una nueva piedra en el camino que aumente los valores de los alquileres en la actualidad o contraer mucho la oferta (propietarios) de propiedades disponibles en alquiler. Es un verdadero disparo en los pies.
Esta nueva ley de alquileres deja expuestos a inquilinos como lo son trabajadores, familias, entre otros.
Por Matías Celasco Correa
Economista, Research Manager CBRE Argentina